El Fergus Club Mallorca Waterpark será un hotel de cuatro estrellas de 656 unidades. El establecimiento contará con varias piscinas, incluyendo una de grandes dimensiones para niños. Además, tiene el parque acuático más grande dentro de un resort hotelero de Balears. Está previsto que abra el 16 de mayo. El Tent Calvià Beach se convertirá en un hotel de tres estrellas de 280 unidades bajo el innovador concepto B&UB (Bed and Unlimited Brunch). Tiene previsto abrir el seis de junio.
Finalmente, el Tent Mojito Suites se convertirá en un hotel de 280 unidades, que nace bajo el concepto de B&UP. El establecimiento está situado a 200 metros de la playa y está previsto que tenga abierto todo el año. La intención de Fergus es reposicionar y embellecer la zona de Magaluf y conseguir un turismo de mayor calidad. Fergus Group cuenta ya en la zona de Calvià con 10 establecimientos y más de 6.000 camas. La empresa confía en operar durante 60 días más y reducir el cliente todo incluido en un 40%.
]]>La nueva propiedad informó de que la prestigiosa marca Four Seasons explotaría el hotel. El Four Seasons Formentor está previsto que abra sus puertas el próximo tres de junio. Las obras de reforma estaban inicialmente valoradas en 70 millones de euros. El prestigioso Estudio Lamela ha sido el encargado del proyecto, que mantiene el trazo blanco de la fachada. El nuevo hotel reduce su número de habitaciones de 123 a 110. Además, las instalaciones contarán con cuatro restaurantes, incluyendo una propuesta gastronómica de cocina Nikkei con el interiorismo del estudio Lázaro Violán. El hotel pondrá a disposición de sus huéspedes un spa, que es fruto de la colaboración entre Raison d’Etre y Gilles & Boissier.
El interiorismo del hotel fue encargado al estudio Gilles & Boissier, que ha intentado preservar la autenticidad de la construcción. Además, la sostenibilidad estará muy presente en el establecimiento. De hecho, ya ha sido un elemento esencial durante la construcción. En este sentido, el Formentor será el único hotel de Mallorca en lograr la certificación medioambiental Leadership in Energy & Environmental Design Gold.
La polémica ha marcado desde el primer momento las obras de reforma impulsada por Emin Capital. En un primer momento, la intención de la nueva propiedad de acogerse a las facilidades del Govern para impulsar las reformas hoteleras, que permitían incrementar en un 15% la edificabilidad.
La reforma o remodelación se convirtió con el paso de los meses en una demolición integral y en una reconstrucción de un nuevo edificio. La justificación fue el mal estado en el que se encontraba la estructura del hotel, que hacía del todo inviable realizar la reforma inicialmente prevista. De esta manera, primero se derribó todo el interior del establecimiento y, posteriormente, también cayeron las paredes exteriores. La polémica estaba así servida.
Diferentes grupos políticos con representación en el ayuntamiento de Pollença han asegurado que las licencias otorgadas no permitían las actuaciones llevadas a cabo. En este sentido, parece claro que si el hotel ha sido derribado por completo es necesaria una licencia de obra nueva, que hoy por hoy no se otorgan en la península de Formentor por su peculiar situación urbanística.
La propiedad, según explicaba Ultima Hora el pasado octubre, tenía pendientes tres licencias de obras, aunque el alcalde de Pollença, Martí March, explicaba que cuando reciban toda la documentación solicitada podrían emitirse en un plazo que puede ser de entre 7 y 10 días. Emin Capital pretende también poner en valor la finca que alberga el hotel de 1.250 hectáreas.
El viñedo, que ocupa siete hectáreas, fue uno de los primeros espacios intervenidos con la transformación del cultivo hacia prácticas 100% ecológicas. En el viñedo se cultiva la uva blanca, con las variedades autóctonas prensal blanc, malvasía y giró ros, además de la variedad francesa viognier. Hay también uva negra con las variedades autóctonas callet y gorgollasa, y las francesas cabernet sauvignon y sirah. La propiedad pretende que la producción de vino se consuma en el propio hotel Four Seasons Formentor.
En todo caso, es evidente que la normativa en vigor no incentiva tanto las reformas como antaño.
El Consell de Mallorca informa que hasta noviembre de 2023 se presentaron solo 10 proyectos de modernización de establecimientos turísticos. El presupuesto total de la ejecución material de los proyectos alcanzaba los 11,3 millones de euros. La tipología de los proyectos apuntos a que cinco son una reforma integral del establecimiento, dos ampliaciones y reformas parciales, dos ampliaciones y reformas puntuales y una ampliación. En cuanto a la tipología de los establecimientos, seis proyectos son de hoteles, dos de apartamentos turísticos, uno es de un hotel rural y otro se refiere a un restaurante. Diez proyectos y poco más de once millones de euros en los primeros once meses de 2023 es poco, si bien son muchos más que en 2022 cuando se presentaron cuatro solicitudes y una se quedó por el camino. La inversión fue de 308.360,29 euros.
De esta manera, es evidente que hay una enorme diferencia entre los proyectos presentados y las obras que se realizan. Y es que la presentación del proyecto no supone el inicio de las obras de forma inmediata, sino que la licencia municipal para poder iniciar los trabajos puede tardar en obtenerse muchos meses e incluso más de un año. En este sentido, es evidente que la inmensa mayoría de reformas que se están desarrollando este año fueron presentadas años atrás.
Durante los últimos meses de 2023 y los primeros de este año se están realizando un buen número de reformas de consideración. Así, por ejemplo, la hotelera Hipotels está realizando este año la reforma integral del hotel Flamenco, situado en la primera línea de playa de Cala Millor. La remodelación ha dejado solo la estructura del edificio, pero si los plazos pactados se cumplen el establecimiento abrirá el 31 de mayo.
Otro hotel que está experimentando una remodelación integral es el Universal Neptuno, adquirido por la familia Erhart a finales de 2022. El establecimiento está siendo renovado por completo, pero está previsto que reciba a los primeros clientes el próximo 26 de abril.
El fondo de inversión hispano suizo Stoneweg compró en 2023 dos establecimientos de Globalia. Uno de ellos es el Palace de Muro, que será gestionado por Hyatt. Es un cinco estrellas, que está experimentando una reforma en profundidad. Tiene previsto abrir sus puertas el primero de junio.
En la Platja de Palma, el Vibra Palma Cactus, está siendo reformado por completo. Propiedad de la ibicenca Vibra abrirá el 14 de junio. También en Platja de Palma se encuentra el Copaiba by Honne Hotels. El establecimiento es el primero de la marca Honne Hotels, que es propiedad de la hotelera Saint Michel. El hotel ha sido reposicionado con una reforma integral. Mantiene sus 80 habitaciones, se caracteriza por ofrecer un brunch unlimited y no servir comidas ni cenas. Abrirá el 26 de abril. Del Whala Isabela, situado en Santa Ponça, solo queda la estructura. Está experimentado una reforma integral. Abrirá el uno de junio.
Otro de los establecimientos que experimenta una reforma considerable es el Protur Bonaire Aparthotel, que abrirá de nuevo el uno de mayo. La inmensa mayoría de los hoteles de Palmanova han sido modernizados y reformados en los últimos años. Desde que finalizara la temporada pasada está siendo objeto de una profunda remodelación el Palia Trópico Playa. Es una reforma integral del establecimiento que ha provocado que reabra sus puertas el sábado ocho de junio.
El Bahía de Palma, situado en s’Arenal, será gestionado desde este año por el Grupo Fergus, que explotará el hotel bajo la marca Tent. El hotel, que operará así con el nombre Tent Bahía de Palma, es propiedad del Grupo Piñero, que invertirá doce millones de euros en su reforma. Abrirá el 17 de mayo. La reforma del hotel Punta Negra, que se convertirá en el primer Mandarín de Mallorca, se convertirá en un establecimiento de máximo lujo. La reforma se está llevando a cabo bajo el paraguas del decreto 8/2020, que permite ampliaciones de hasta el 15%. El hotel contará 131 habitaciones, incluidas 44 suites y nueve bungalós ubicados justo al borde del mar. Las previsiones iniciales señalaban el verano de 2024 como el momento de la reinauguración, aunque no hay una fecha concreta.
ABRIR EN 2025. Las obras de reforma son tan importantes en algunos establecimientos que se prolongan en el tiempo y han de permanecer cerrados durante una temporada turística.
El antiguo THB Sur Mallorca, ubicado en la Colònia de Sant Jordi, fue adquirido por la familia Fluxá, que ha iniciado una reforma integral que se prolongará en el tiempo y que provocará que no abra sus puertas hasta el 2025. El establecimiento contaba con 198 habitaciones. Todo hace suponer que será gestionado por la mallorquina Iberostar, propiedad de Miguel Fluxá, aunque no ha trascendido el nombre con el que será comercializado.
El hotel Mar i Pins, ubicado en Peguera, ha estado cerrado durante años. Adquirido en una subasta pública por un empresario austriaco está siendo reformado por completo. El establecimiento es uno de los primeros que se abrieron en Peguera. Abrirá en 2025. Otro establecimiento que no abrirá este verano es el antiguo BJ Pinomar, que pasará a denominarse Hotel Cala Morlanda Suites. Situado en s’Illot, es objeto de una profunda remodelación que lo convertirá en un establecimiento de tres estrellas superior only adults.
El Hotel Tres Playas, situado en la Colònia de Sant Jordi, fue adquirido por JPI Hospitality Investors Club, un cuatro estrellas de 137 habitaciones que ha estado cerrado desde la llegada de la pandemia. El establecimiento, que cuenta con tres edificios, tenía previsto abrir en verano, pero, finalmente, volverá a la actividad en 2025. El hotel Villa Sirena, situado en la localidad de Cala Figuera, en el municipio de Santanyí, será objeto de una reforma integral. Los trabajos se han iniciado, pero el establecimiento no abrirá sus puertas hasta el 2025. Un caso muy peculiar es el del hotel Mayurca en Canyamel. El establecimiento, que fue prácticamente reconstruido por completo, lleva años paralizado.
NORMATIVAS. La política turística del Govern de les Illes Balears ha marcado la evolución de las reformas hoteleras. La legislación aprobada por los diferentes gabinetes ha incentivado y facilitado, en mayor o menor medida, las modernizaciones y actualizaciones de los establecimientos turísticos. En este sentido, el Govern que preside Marga Prohens y que tiene a Jaume Bauzà como conseller de Turisme, Cultura i Esports ha anunciado una reforma de la Ley de Turismo en vigor. El Govern ha iniciado el proceso de negociación con los diferentes actores del sector para que la reforma tenga el máximo consenso. En esta línea, el conseller Jaume Bauzà y el director general de Turisme, Josep Aloy, han mantenido ya diferentes reuniones con varias asociaciones hoteleras. Una de las cuestiones que se aborda es, precisamente, la reforma de la Ley turística. Los hoteleros son conscientes de que la nueva normativa no será tan beneficiosa como la aprobada por el anterior Govern del Partido Popular, entonces con José Ramón Bauzá de presidente.
En 2012, la nueva ley permitía saltarse los parámetros urbanísticos de carácter municipal y, además, incrementar en algunos casos, tanto las alturas de las edificaciones como el número de plazas turísticas. Hoy es impensable. Ahora bien, el Govern dispone de herramientas más que suficientes para incentivar la modernización de los establecimientos turísticos. La Ley de Turismo, vigente en la actualidad, fue impulsada por Iago Negueruela, exconseller de Model Econòmic, Turisme i Treball del Govern de Francina Armengol. Suspende temporalmente la posibilidad de adquirir nuevas plazas. Además, aunque con condiciones y un buen número de excepciones, la ley de Negueruela prevé que las reformas hoteleras que supongan un aumento de edificabilidad conlleven la obligación de suprimir un pequeño porcentaje de las plazas, que oscila entre el 1% y el 5%. La legislación vigente, si no es derogada con anterioridad, estará vigor hasta el 31 de diciembre de 2025.
La primera gran revolución llegó con la Ley 8/2012 del turismo de les Illes Balears, que fue impulsada por el Govern de José Ramón Bauzá. Permitía en su disposición adicional cuarta el incremento de la edificabilidad en un 10% en los establecimientos de menos de tres estrellas o tres llaves; del 15% si tenía tres estrellas o tres llaves, y alcanzaba el 20% para los hoteles y apartamentos de superior categoría. Esta normativa provocó una gran avalancha de reformas y modernizaciones hoteleras. Desde entonces, cerca de un milenar de establecimientos turísticos han modernizado sus instalaciones.
El Decreto Ley 1/2013, de siete de junio, de medidas urgentes de carácter turístico y de impulso de las zonas turísticas maduras, fijó una serie de medidas que facilitaron la inversión y la modernización de los establecimientos turísticos. La gran novedad de la nueva norma fue que permitía a los establecimientos situados en una zona madura ampliar el número de plazas. Permitía también a los hoteles situados en Platja de Palma, entonces la única zona madura de Mallorca, aumentar una o dos plantas. En todo caso, fijaba que no podían sobrepasar en ningún caso las ocho plantas totales de altura -planta baja más siete-. La vigencia de la normativa, inicialmente, era hasta julio de 2017, que se consideró un plazo más que suficiente para que todos los hoteleros que querían reformar sus establecimientos pudieran hacerlo.
Las elecciones autonómicas de 2015, celebradas el 24 de mayo, fueron un duro revés para el Partido Popular, que perdió el poder. Francina Armengol consiguió formar gobierno y Gabriel Barceló, entonces líder de Més per Mallorca, fue vicepresidente y conseller d’Innovació, Recerca i Turisme. El Govern reorientó la política turística y en el Decreto Ley 1/2016, de 12 de enero, de medidas urgentes en materia urbanística, modificó la Ley 8/2012 del turismo. Eliminaba la posibilidad de destinar en zonas maduras el incremento de edificabilidad a una o dos plantas adicionales, aunque mantenía la posibilidad de ampliar el número de plazas.
En julio de 2017 finalizaba la vigencia de la disposición adicional cuarta de la Ley 8/2012 del turismo, que permitía a los establecimientos turísticos incrementar la edificabilidad. La respuesta del Govern fue la Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012 del turismo. En la disposición adicional tercera se trataban los incentivos para la mejora de los establecimientos turísticos.
Establecía que los proyectos de modernización de los establecimientos podrán contemplar la reordenación o la reubicación de volúmenes existentes, el aprovechamiento del subsuelo para usos habitables excepto el de alojamiento, y la redistribución del número de plazas autorizadas. Dejaba claro, en todo caso, que no podría ampliarse el número de plazas en ninguna circunstancia. Además, fijaba que la superficie edificada podrá incrementarse, pero solo un 10%. La vigencia quedaba establecida en tres años, hasta julio de 2020.
El Govern de Armengol impulsó la Ley 2/2020, de 15 de octubre, de medidas urgentes y extraordinarias para el impulso de la actividad económica y la simplificación administrativa en el ámbito de las administraciones públicas de las Illes Balears para paliar los efectos de la crisis ocasionada por la covid. En su artículo número 7 se refiere a los incentivos para mejorar los establecimientos turísticos. Prohibía el incremento de plazas, pero permite un incremento de la edificabilidad del 10%, que podría alcanzar el 15% si así lo decide la administración que ostenta en cada isla la competencia de ordenación turística. La vigencia finalizaba el 31 de diciembre de 2021.
El Decreto Ley 3/2022, de 11 de febrero, de medidas urgentes para la sostenibilidad y la circularidad del turismo de las Illes Balears, se refiere también a los incentivos para la mejora de los establecimientos turísticos. Incluye una moratoria de nuevas plazas turísticas durante los próximos cuatro años.
El Govern de Armengol aprobó en mayo de 2022 una nueva Ley de Turismo de Balears, que incluía una moratoria y congelaba la bolsa de plazas turísticas durante cuatro años. La ley fija que los planes de intervención en ámbitos turísticos -PIAT- o los planes territoriales insulares evaluarán o reevaluarán la capacidad de carga turística de la isla respectiva para determinar el número total de plazas turísticas que se pueden comercializar.
Apunta también hacia un progresivo decrecimiento de plazas. De esta manera, permite a los establecimientos hoteleros una ampliación máxima del 15%, siempre y cuando reduzcan el número de plazas un 5%. Los proyectos de rehabilitación o reforma pueden prever la reordenación o la reubicación de volúmenes existentes, el aprovechamiento del subsuelo para usos habitables salvo el de alojamiento y la redistribución de plazas autorizadas. La norma establece que los establecimientos que proyecten un aumento de edificabilidad igual al máximo aplicable la reducción de plazas será del 5%. Y modula el descenso de plazas en función del aumento de edificabilidad. A menor aumento de edificabilidad, menor reducción de plazas. En todo caso, quedan exceptuados los establecimientos con 150 o menos habitaciones.
La nueva normativa permite que las parcelas y los edificios de uso turístico puedan cambiar de uso. En el caso de los establecimientos turísticos, un 50% de las viviendas resultantes serán de protección oficial. El techo de habitantes del edificio no podrá superar el índice de intensidad de uso establecida por la normativa de viviendas para las VPO.
La nueva Ley de Medidas Urgentes para la Sostenibilidad y la Circularidad del Turismo de Balears supone una inversión pública de 60 millones de euros en ayudas directas. La nueva ley aumenta la protección a las camareras de piso. Desde el pasado año 2023, los hoteles deben instalar camas elevables (mecánicas o eléctricas) para facilitar su trabajo. Al mismo tiempo apuesta por una economía circular en el sector, por lo que se exigirá a todas las empresas contar con un plan de circularidad. El Govern de Marga Prohens anunció en reiteradas oportunidades su voluntad de modificar la Ley de Turismo aprobada durante la pasada legislatura. De hecho, el mismo día de la aprobación en el Parlament, Prohens anunció su modificación si llegaban al Consolat. Las negociaciones se han iniciado, pero la nueva ley no es inminente.
]]>El Mallorca Real Estate Summit, organizado por Borbalán, LLAD y El Económico, contó con un grupo de ponentes de lujo, además de diferentes paneles de trabajo que sirvieron para conocer el parecer de los diferentes actores sobre cuestiones de máxima actualidad.
La problemática de la falta de vivienda estuvo presente en todo momento, puesto que es uno de los grandes retos de las administraciones públicas, que necesitarán obligatoriamente de la implicación del sector privado. La sostenibilidad estuvo presente también en la jornada. No es una opción, sino un requisito del todo indispensables. La arquitectura tradicional tuvo también su tiempo en una jornada en la que pudimos conocer y analizar, tanto la oferta como la demanda, en Balears. El mundo premium tuvo también su espacio, con diferentes intervenciones de varios sectores. Además, pudimos conocer el trabajo que se desarrolla en otros territorios.
]]>Por ello, para cumplir con las aspiraciones de progreso y bienestar de la sociedad, y con el proyecto competitivo que demanda el entorno europeo, Impulsa Balears propone un cambio de chip competitivo, que sitúe la productividad en el centro de la estrategia regional. Las principales fortalezas detectadas, que sitúan a Balears en un tramo de competitividad alta o muy alta, se encuentran en la salud, las infraestructuras, la educación básica y la preparación tecnológica. En cambio, las debilidades se concentran en los impulsores de la eficiencia y la innovación, situados en tramos de competitividad baja o muy baja. Es el caso de pilares como la sofisticación empresarial, la eficiencia del mercado de trabajo y la educación superior.
En el pilar número 1, que se refiere a las instituciones, Balears ha ascendido a la posición 139 desde la 166, aunque ha empeorado en diferentes indicadores. En el pilar número 2, que se refiere a la estabilidad macroeconómica, Balears ha pasado de la posición 167 a la 142. Las Islas ocupan el mismo lugar que el resto de comunidades autónomas, puesto que solo existen datos de carácter nacional. Balears ha empeorado una posición en el pilar número 3, infraestructuras, pero mantiene una excelente posición número 35. En el indicador de intensidad diaria del tráfico aéreo comercial, Balears ocupa el primer puesto.
En el pilar número 4, salud, Balears ocupa su mejor lugar, el octavo, mientras que en 2021 era vigésima. Balears ha mejorado sustancialmente en los indicadores de mortalidad infantes e incidencia de suicidios. En educación básica, pilar número 5, Balears ocupa, como el resto de comunidades autónomas, el puesto número 83, puesto que solo existen datos a nivel nacional.
En el pilar número 6, educación superior, Balears ha mejorado levemente, pero continúan en la zona más baja, puesto que ha pasado de la posición 206 a la 194. Las islas presentan aquí su peor registro, llegando a ocupar la paupérrima y vergonzosa posición 223 en el indicador de abandono escolar.
De igual manera, en eficiencia del mercado de trabajo, que es el pilar número 7, las islas presentan una raquítica mejora, pero continúan en la zona baja, al pasar del lugar 190 al 185. En el pilar número 8, que se refiere al tamaño del mercado, Balears ha empeorado de forma sustancial, puesto que ha pasado de la posición 137 a la 151.
Balears, en cambio, presenta una buena posición en el pilar número 9, que versa sobre preparación tecnológica. Ocupa una meritoria 46a posición, tras avanzar treinta lugares en tres años. Destaca el indicador que habla sobre la población con competencias digitales superiores a las básicas, pese a pasar de la posición número 19 a la 27.
En el pilar número 10, de sofisticación empresarial, Balears ocupa el puesto número 151 cuando en 2021 se encontraba en la posición 167. Destaca el indicador ‘importancia de los clústeres multistakeholder’, puesto que Balears ocupa la primera posición. Es porque la totalidad de los clústeres integran diversos tipos de actores como son pymes, grandes empresas... Ocupar la primera posición es significativo, si bien es imprescindible saber que este primer lugar es compartido con un total de 65 regiones. Entre estas regiones están, además, las españolas La Rioja y Aragón. Balears, en el indicador que se refiere a las empresas vinculadas a organizaciones clúster, ocupa el lugar 128.
Finalmente, en el pilar número 11, capacidad innovadora, Balears ocupa el puesto número 118, mientras que tres años antes estaba en el 154.
LÍDERES. La capital de Dinamarca, Copenhague, encabeza el ranking de competitividad global. A continuación figura la sueca Estocolmo, mientras que el podium se completa con la región holandesa formada por Flevoland y Holanda septentrional. Destacar que la cuarta posición es para Holanda meridional, mientras que Irlanda oriental y centro ocupa el quinto lugar.
Por comunidades autónomas, Madrid es la mejor situada, puesto que ocupa la posición número 37. A continuación figuran el País Vasco (44), Catalunya (57), Navarra (105), Comunitat Valenciana (116), Galicia (129), Aragón (137), Andalucía (138), Castilla y León (139), Asturias (142), La Rioja (148) y Balears (153).
]]>El Barómetro de la rentabilidad de los destinos turísticos españoles, publicado por Exceltur, alianza para la excelencia turística, asegura que la inversión en reposicionamiento y la mejora del producto es determinante. Los destinos vacacionales registraron en España durante 2023 un aumento medio de los ingresos por habitación disponible del 26,4% en comparación con 2019. El informe de Exceltur ha analizado un total de 54 destinos vacacionales en 2023 de los que 42 experimentaron crecimientos de su RevPar superiores al 10% respecto a 2019, siete mejoraron sus ingresos por habitación disponible por debajo del 10%. De esta manera, cinco destinos se encuentran todavía por debajo de las cifras alcanzadas en 2019, el último año prepandemia.
El Barómetro publicado por Exceltur asegura que los destinos vacacionales de Balears fueron los que presentaron mayores niveles y crecimientos de RevPar respecto al nivel prepandemia. Exceltur atribuye el éxito de los destinos de Balears a la extraordinaria fortaleza de la demanda y a las inversiones en reposicionamiento de producto realizadas en las islas durante los últimos años.
El análisis de la tasa de variación del RevPar de los destinos vacacionales entre 2023 y 2019 señala que el municipio mallorquín de Santanyí es el que presenta un mayor incremento de España. El RevPar ha mejorado en 2023 un 71,8% en Santanyí respecto a 2019. Estepona (61,4%) y Yaiza (49,9%) completan el podio de los municipios con mayores incrementos. Sant Llorenç des Cardassar ocupa la cuarta posición con un aumento del 45,5% en comparación con el RevPar de 2019. Además, entres los 20 municipios con un mayor incremento del RevPar respecto a 2019 figuran Eivissa (42%) en séptimo lugar; Sant Antoni de Portmany (37,3%) en décimo; Capdepera (31,9%) en decimosegundo; Alcúdia (26%) en decimoséptimo, y Palma (25,8%) en decimoctavo. De esta manera, Balears se consolida como un destino de máxima rentabilidad en los destinos vacacionales.
DESTINOS URBANOS. El ingreso medio por habitación disponible de hoteles abiertos de todas las categorías en destinos urbanos se situó en 88,2 euros, un 20,7% más que en 2019. El informe de Exceltur analiza 51 ciudades en 2023 de las que 41 experimentaron crecimientos de su RevPar superiores al 10% respecto a 2019. El RevPar de nueve de las ciudades analizadas aumentó por debajo del 10% y solo en una se produjo un decrecimiento con respecto al último año prepandemia.
De esta manera, el ranking de los destinos urbanos con un mayor RevPar está encabezado por Barcelona (130,5), seguida de San Sebastián (118,1), mientras que Palma ocupa la tercera posición con unos ingresos por habitación disponible de 107,1 euros. Y por detrás, Málaga (106,5) ocupa la cuarta posición, justo por delante de Madrid (98,6), Valencia (90,8), Sevilla (87,9), Girona (79,5), Cádiz (78,8) y Bilbao (78,7), que cierra el ranking de las diez ciudades con un mayor RevPar en 2023.
La variación media de los destinos urbanos entre 2023 y 2019 es del 20,7%. Girona encabeza el ranking de los destinos urbanos con una mayor variación al alza de los ingresos por habitación disponible respecto a 2019. De esta manera, el RevPar se ha incrementado en la ciudad catalana un 59,3%. Málaga ocupa la segunda posición con un incremento del 37,2%, mientras que Valencia (35,5%) es tercera, por delante de Jaén (34,4%), Oviedo (34,1%), Santa Cruz de Tenerife (32,3%), Pamplona (32,2%), Santiago de Compostela (29,9%), Alicante (28,5%), Badajoz (26,2%), Lleida (25,9%) y Palma, que con un incremento del 25,8% es la decimosegunda ciudad con mayor incremento en el RevPar respecto a 2019.
El informe de Exceltur asegura que durante 2023 se ha observado un notable retorno de las viviendas de uso turístico (VUTs) al mercado. De esta manera, el número de plazas en viviendas de uso turístico en las 25 principales ciudades españolas alcanzó las 299.000 plazas, lo que supuso un incremento del 5,5% en 2023 respecto a 2022. En todo caso, hay menos plazas que en 2019.
Exceltur asegura que las ciudades en las que el fenómeno de las VUTs nació más pronto y con más intensidad, contaron con una mayor contestación ciudadana por el desfavorable efecto sobre la vitalidad urbana. De esta manera, Exceltur asegura que las plazas en viviendas turísticas pasaron en Palma de 14.471 en 2019 a 8.432 en 2023.
]]>FRANQUICIA. En la actualidad, las estrategias de crecimiento que no requieren desembolsos importantes de capital, tales como los contratos de franquicia y gestión, son más populares entre las cadenas hoteleras. Martorell explica que Holiday Inn fue la primera cadena hotelera en utilizar la franquicia como estrategia de expansión. Asegura que Choice Hoteles y Hilton, ambas estadounidenses, son las hoteleras con mayor número de hoteles en franquicia con 7.000 y 5.000 establecimientos, respectivamente. Martorell explica que un contrato de franquicia es un acuerdo por el cual una cadena hotelera (franquiciador) cede a un establecimiento hotelero (franquiciado) el derecho a utilizar su marca, imagen comercial, estrategias de marketing, central de reservas… a cambio del cobro de unas determinadas tarifas. En este sentido, se suele cobrar una tarifa inicial, que oscila entre 300 y 500 euros por habitación, un porcentaje de los ingresos que varía entre el 4% y el 6% habitualmente, además de las tarifas de marketing y de la central de reservas, que suelen suponer entre el 2,5% y el 3,5% sobre los ingresos de alojamiento.
Martorell explica que, en definitiva, la franquicia genera las siguientes ventajas para la cadena hotelera: ingresos de los fees, facilita la expansión e internacionalización de la cadena, nula inversión en el establecimiento hotelero y economías de escala. Para el franquiciado o propietario, las principales ventajas son el reconocimiento de una marca internacional, acceso a fuertes programas de marketing, una poderosa central de reservas, nula inversión financiera en la marca…
CONTRATOS DE GESTIÓN. La cadena Intercontinental Hotels fue la primera en expandirse mediante contratos de gestión. En la actualidad, Accor y Marriot son las multinacionales con mayor número de hoteles en gestión, superando los 2.000 establecimientos cada una. Un contrato de gestión o management es un acuerdo entre una cadena hotelera y el propietario de un establecimiento hotelero, mediante el cual la cadena gestionará el hotel por cuenta del propietario, a cambio de recibir unas determinadas tarifas. La duración promedio del contrato de gestión es de 18 años. En un contrato de gestión, generalmente es la cadena la que incorpora tanto al director del hotel como al controller financiero, corriendo su coste laboral a cargo de la cuenta de resultados del hotel. Un contrato de gestión presenta tres estructuras básicas de tarifas: solo una tarifa base, solo una tarifa de incentiva o una tarifa base combinada con una tarifa de incentivo. Martorell explica que las tarifas base se calculan generalmente como un porcentaje de los ingresos del hotel, que pueden ser constantes en todos los años o aumentar durante los primeros años para luego estabilizarse gradualmente. Sueles oscilar entre el 3% y el 5% de los ingresos. La tarifa de incentivo es un porcentaje sobre el beneficio del hotel, que suele variar entre el 8% y el 10% sobre el resultado bruto de explotación. Es habitual que los contratos de gestión incluyan objetivos de rentabilidad que les permita la rescisión si la cadena gestora no cumple con lo previsto. En definitiva, el contrato de gestión ofrece las siguientes ventajas a las cadenas: el ingreso de los royalties, facilita la expansión internacional, la nula inversión financiera en la propiedad del establecimiento.
PROPIEDAD. La propiedad es una estrategia que requiere de una importante inversión financiera. La principal ventaja de tener el establecimiento en propiedad es el control de las operaciones. Es la estrategia más apropiada para mantener la uniformidad del servicio y cumplir con los estándares generales en todos lo hoteles. Martorell analiza el momento actual, aunque en Balears se han dado históricamente algunas peculiaridades. En este sentido, el amor por la piedra es muy pronunciado en las islas. En este sentido, son numerosas las hoteleras de Balears que han crecido durante años apostando por la propiedad, aunque cada vez más se abren a nuevas fórmulas. Riu Hotels, Iberostar, Protur o Hipotels son algunas de las cadenas hoteleras mallorquinas que han apostado tradicionalmente por la propiedad. Y aún hoy continúan haciéndolo, aunque no renuncien a crecer mediante otras fórmulas. Son conscientes, en todo caso, de que una expansión rápida no puede realizarse con establecimientos en propiedad. Otro factor a considerar es que, tradicionalmente, las hoteleras mallorquinas que apuestan por la propiedad han construido los hoteles. Hoy, la falta de suelo es un problema añadido. Y también hay que considerar el alto precio de los establecimientos hoteleros desde la aparición de fondos de inversión ávidos de compras.
ALQUILER. Un contrato de arrendamiento vincula al propietario con el arrendatario a cambio de recibir un ingreso determinado durante un periodo de tiempo. Generalmente, los ingresos obtenidos por el propietario hotelero se obtienen anualmente y pueden ser un valor estable o semi-estable, cuando se incorpora un porcentaje de los beneficios de la empresa. El arrendatario asume siempre todas las responsabilidades operativas del negocio. La duración del contrato es un factor importante. En general, se firman por un periodo superior a 20 años. En ocasiones, se incluyen cláusulas como opciones para renovar o rescindir, opciones de compra, alquiler ajustado ascendente… Existen varias tarifas en el contrato de arrendamiento. Una de las más habituales es el cobro de una cantidad fija, revisable anualmente con el IPC. También es habitual el cobro de un porcentaje sobre el beneficio del hotel, normalmente una horquilla entre el 60% y el 70% sobre el beneficio bruto operativo. El arrendamiento del hotel permite a los propietarios transferir el riesgo del negocio al arrendatario. Presentan también algunos inconvenientes para los propietarios como son la asunción de los riesgos inmobiliarios, financieros, riesgo país o el riesgo de no recepcionar el hotel en el mismo estado que fue entregado. Para la cadena hotelera, la principal ventaja es que no lleva a cabo la inversión financiera del establecimiento, mientras que sus principales inconvenientes son la asunción del riesgo del negocio, satisfacer una renta de alquiler que es un coste fijo importante y la elevada inversión financiera de la marca.
Martorell ha realizado su análisis sobre las estrategias de crecimiento tomando una muestra de 255 hoteles. El alquiler es la opción elegida mayoritariamente por las cadenas hoteleras, representando el 40% de todos los hoteles. El contrato de gestión es un 30% del total y la propiedad representa el 20%. De esta manera, la franquicia supone solo el 10%. Además, de promedio, los ingresos de comida y bebida suponen un 25% de la facturación, aunque la variación de un establecimiento a otro es muy importante. De esta manera, hoy hoteles dedicados exclusivamente al alojamiento, mientras que en otros la comida y la bebida representan el 70% de los ingresos. El 20% de los hoteles son ‘todo incluido’.
Los hoteles urbanos son algo más de la mitad (55%) de la muestra frente al 45% de los vacacionales. El 64% de los hoteles están en Europa y el 16% se encuentran en el Caribe. En cuanto al tamaño, la media de trabajadores es de 155. Los hoteles analizados por Martorell tienen de media 273 habitaciones. Además, la media de los establecimientos supera las 4 estrellas.
RESULTADOS. Los contratos de franquicia y gestión son las estrategias de expansión más rentables económicamente y de menor riesgo. La estrategia de propiedad obtiene una mayor perfomance operativa, medida por el RevPar, que los contratos de franquicia, gestión y arrendamiento. Los hoteles en propiedad tienen mejores resultados operativos sustentados en el mayor control de las operaciones y las características singulares de los hoteles como son la localización, tipo de edificio, diseño… que le proporciona una ventaja competitiva frente a otras alternativas. La propiedad comporta un riesgo financiero importante, puesto que requiere de mucha inversión y, por lo tanto, de una deuda elevada. La falta de ingresos durante la pandemia provocó que algunas cadenas se vieran obligadas a vender sus hoteles en propiedad para evitar la insolvencia o concursos de acreedores.
La estrategia de alquiler es la que obtiene los peores resultados, tanto operativos como económicos. La investigación pone de relieve que es necesario replantearse la estrategia de alquiler de tarifa fija como estrategia de expansión. Del trabajo de Martorell se deduce que no siempre la diversificación relacionada supone una mejora de los resultados que obtiene el hotel. En cambio, los hoteles con el servicio ‘todo incluido’ mejoran el nivel de ocupación y la estabilidad de la rentabilidad económica. El tamaño del hotel es relevante tanto en términos de rentabilidad operativa y económica.
En cuanto a la categoría, solo resulta ser una variable significativa respecto de la perfomance operativa. Un mayor número de estrellas, a pesar de tener una menor ocupación, permite alcanzar un mayor RevPar, pero no se rentabiliza el mayor coste de inversión de los hoteles de lujo.
También es interesante observar como los hoteles urbanos reducen el nivel de RevPar y de ocupación, si bien mejoran la rentabilidad ajustada al riesgo. El trabajo de Martorell es contrario a otros que afirman que los hoteles urbanos tienen una mejor perfomance frente a los hoteles vacacionales.
]]>Juan Colom, hijo de Miguel y nieto del fundador, ejerce de director de operaciones de HSM y es el inspirador y máximo responsable del nacimiento de la nueva cadena Honne Hotels. El hotel Copaiba by Honne Hotels, que se encuentra en Platja de Palma, abrirá sus puertas por primera vez el próximo 26 de abril. Se está llevando a cabo una reforma integral que alumbrará el primer establecimiento de la nueva marca. Cuenta con 80 habitaciones y 130 plazas.
«En una compañía hotelera que ya existe es muy difícil cambiar la estructura, rediseñar los cimientos. En un nuevo producto, empiezas de cero. Todo es posible. Estamos en el momento de la sostenibilidad, de la digitalización. Las preferencias de los consumidores han ido cambiando y todos los actores estamos obligados a adaptarnos a esta evolución. Honne Hotels nace con la sostenibilidad en sus genes. Uno de los principales elementos diferenciales de la nueva cadena es el brunch unlimited. El cliente puede disfrutar del servicio con total libertad horaria y tantas veces como su cuerpo se lo permita. Este servicio se prolongará hasta las 13.30 horas. Estamos completamente comprometidos con el desperdicio alimentario cero, y es algo a lo cual vamos a dirigirnos de forma directa. Mallorca tiene una oferta gastronómica de calidad y para todos los bolsillos e invitamos a nuestros clientes a que la descubran. Es nuestra apuesta», explica Colom.
Juan Colom rebosa ilusión y analiza el buen momento de la hostelería en Balears. «Numerosos fondos de inversión se han fijado en Balears en los últimos años como un lugar en el que se pueden obtener mayores rentabilidades con nuevos modelos de negocio. En HSM sabemos lo que nos funciona, y en lo personal, siempre me ha despertado la curiosidad el conocer otras formas de trabajo y el ver si en alguna de ellas, podríamos encontrar algún nicho de mercado al cual dirigirnos. El cliente podrá desayunar tantas veces como quiera. Contaremos con show cooking y, además, pensamos fomentar el trato diario y directo con el cliente. Queremos estar pendientes de todas su necesidades», indica.
Este establecimiento en concreto fue escogido para una nueva aventura de entre el catálogo de productos con los que cuenta HSM. «Cogimos un hotel pequeñito de la propia compañía, al cual se le iba a aplicar una reforma integral, y decidimos rediseñarlo todo acorde a este nuevo concepto», asegura.
Colom está extremadamente satisfecho de la respuesta del mercado a la apuesta de la nueva marca, aunque tiene claro que es muy pronto aún para hacer un análisis definitivo. «Los mercados emisores han dado una respuesta muy positiva al reposicionamiento del establecimiento, al nuevo concepto, al aire que trasmite. De hecho, pocos días después de su apertura ya presenta porcentajes de ocupación muy interesantes, en línea con los que presenta la zona. Vamos a hacer un control de calidad exhaustivo desde el primer momento para evitar defraudar a todos esos clientes que ya nos regalan su confianza», indica.
Juan Colom se mantiene muy positivo ante la nueva propuesta. «Todo el equipo desprende muchísima ilusión por conseguir que este proyecto sea un éxito, aunque debemos ser pacientes. Ya tenemos consolidas, desde la apertura, unas altas ocupaciones y a buen precio. El cliente desde el primer momento ha percibido el concepto honne como un elemento diferenciador que aporta valor añadido y está dispuesto a pagar por ello. Donde otras marcas buscan una mayor rentabilidad vía costes, nosotros hemos decidido reforzar ciertos servicios en pro de la experiencia que queremos ofrecer».
Copaiba by Honne Hotels es un tres estrellas, y Colom afirma que se va a ofrecer un servicio de primera calidad. «Nuestro primer establecimiento, como comentábamos, será un tres estrellas, ya que es donde vemos un mayor potencial en el nicho de mercado al cual nos dirigimos. Nuestro propósito es que el cliente perciba que el precio pagado está de acorde con lo que ha recibido e incluso superar sus expectativas. Ahí es donde debemos focalizarnos», indica.
La pandemia paralizó las inversiones de HSM, pero ya el pasado año reiniciaron el proceso de modernización y reforma de sus establecimientos. La nueva firma no descarta ir ampliando su catálogo de hoteles, si bien será el mercado quien dictamine si podrían ser de tres o cuatro estrellas. «Nuestro público también puede buscar alojamientos de cuatro estrellas que ofrezcan este tipo de servicio y ambiente, si bien todo está aún en una cierta fase embrionaria que requiere de mucho análisis». Se declara partidario de aplicar todas aquellas ideas que sean buenas.
«Supongo que alguien fue el primero en ofrecer el all inclusive, y ahora ha llegado el momento de ver hasta qué nivel de aceptación podrá llegar la nueva tendencia del brunch unlimited. Los conceptos no son propiedad de nadie. Estamos a favor de poner en práctica todas las buenas ideas que ofrece el mercado, siempre intentando buscar la forma de mejorarlas y hacerlas nuestras, poner nuestro sello», señala. Colom asegura que la voluntad de Honne Hotels es crecer, pero que no lo harán a cualquier precio. La cadena mallorquina HSM, de carácter familiar, cuenta con todos sus establecimientos en propiedad.
La empresa ha visto como en los últimos años ha habido hoteleros que han apostado por mantener la piedra y ceder la gestión. «Somos hoteleros. Nos gusta gestionar», afirma Colom. Hoteles Saint Michel tiene en su porfolio trece hoteles, distribuidos en cuatro marcas. Seis establecimientos -HSM Golden Playa, HSM Son Verí, HSM Linda Playa, HSM S’Olivera, HSM Sándalo Beach y HSM Regana- forman la marca Breeze. Cuatro hoteles -HSM Club Torre Blanca, HSM Calas Park, HSM Canarios Park y HSM Lago Park- forman el distintivo Family, enfocado como su nombre indica a las familias. Se caracterizan, además, por una excelente animación para todas las edades. La marca Comfort, que se caracteriza por su excelente relación calidad-precio, cobija al HSM Reina del Mar y HSM Don Juan. Finalmente, el HSM Atlantic Park es el único establecimiento de la marca Excellence.
La forma de vender ha cambiado de forma sustancial en los últimos años, aunque la touroperación tradicional continúa teniendo gran importancia. «La touroperación clásica tiene una mayor o menor fuerza en función del hotel y la zona. En Honne Hotels pretendemos diversificar de forma notable nuestros mercados. Si bien estamos en Platja de Palma, nuestras estrategias de venta no se centran en ningún mercado específico, y creemos que el reparto de camas quedará muy heterogéneo», significa.
Copaiba by Honne Hotels cuenta con una piscina y una amplia zona chillout, que será amenizada por un dj de Soft sessions. Además, el establecimiento tiene una pequeña sala para acoger bicicletas y un gimnasio abierto las 24 horas con los aparatos más demandados. Además, el establecimiento contará con un área de co-working por si alguno de los clientes quiere trabajar de forma cómoda, ofreciéndoles una máxima conectividad. La reforma que se está llevando a cabo se basa en la creación de diversos espacios que puedan ofrecer a cada cliente aquello que buscan para sentirse como en casa.
La falta de trabajadores es un problema creciente en el mundo de la hostelería del que HSM y Honne Hotels no son ajenos. El alto coste de la vivienda es una de las grandes dificultades de los trabajadores para poder acudir a trabajar a Mallorca. En este sentido, la empresa trabaja para captar nuevo talento y conservar al que ya trabaja en la compañía. Colom observa con preocupación la evolución del turismo. Es consciente de la polémica sobre la saturación y no duda en apuntar al alquiler vacacional ilegal como uno de los posibles problemas que agudizan esta cuestión. En todo caso, y tras admitir que no existe una varita mágica que solvente los problemas, asegura que la apuesta por la sostenibilidad debe ser inequívoca. En este sentido, recuerda que podemos ver ejemplos que van en esta línea en los diferentes canales de venta, tanto tradicionales como dinámicos, quienes ya incorporan filtros de sostenibilidad como característica adicional del establecimiento turístico. La compañía también está trabajando en dotar de forma paulatina a sus establecimientos de placas solares, como es el caso del hotel HSM Golden Playa o de las propias oficinas centrales.
]]>¿Va a continuar subiendo el precio de la vivienda en Balears?
Yo creo que sí. En el 2024, de hecho, diría que es seguro. ¿Por qué? Hay mucha demanda, pese a que es cierto que el cliente español no puede acceder a muchas viviendas por su alto precio. Y eso se está notando en el número de compra ventas. El extranjero también está comprando menos, pero tenemos una presión compradora internacional enorme. Media Europa con posibles quiere acceder a una vivienda en Balears y, además, tenemos los mercados norteamericano y de países del este que están en auge. Además, hay que tener en cuenta la enorme presión demográfica que ejercen los trabajadores que sustentan nuestra principal industria, que incrementan la demanda de viviendas cuando la oferta es escasa.
¿Entiendo que han bajado tanto la demanda interior como la exterior?
Sí, pero hay que tener en cuenta que la demanda exterior continúa siendo muy alta. Somos un territorio limitado, con unas características de protección territorial necesarias, por lo que la oferta es muy limitada. La demanda, en todo caso, es cierto que ha bajado por muchos motivos, entre los que debemos mencionar el incremento de costes provocado por la inflación, los altos tipos de interés...
¿Y las nuevas medidas adoptadas por la administración?
Paliarán algo el problema, pero no lo solventarán.
Entre las medidas aprobadas se permite la transformación de algunos locales comerciales en viviendas y el aumento de la edificabilidad en altura para viviendas de precio limitado.
No van a ser muchos los locales comerciales que se transformen en viviendas. ¿Cuántas viviendas podrán ponerse en el mercado con estas medidas? No se solucionará el problema. Y para poder aumentar la edificabilidad hay que considerar numerosas circunstancia. La primera y principal es que debe ser técnicamente viable.
¿Y la división de grandes viviendas?
Una medida que puede favorecer la llegada de algunas viviendas al mercado. No serán muchas, pero ayudará. Las necesidades han cambiado.
También se permite que establecimientos turísticos obsoletos puedan ser residenciales.
Es una buena medida, pero afectará también a pocas viviendas. Otra medida que puede beneficiar es la lucha contra el alquiler vacacional ilegal. Debe contribuir a que entren en el mercado algunas viviendas. Las normas están para cumplirse.
¿Y el mercado de alquiler?
Creo que va a continuar subiendo el precio de las viviendas de alquiler. La demanda de vivienda es altísima.
El mercado inmobiliario convive hoy con una distorsión que provoca que alquilar ya sea más caro que comprar.
Es más cara la cuota mensual de un alquiler, pero el problema es la gran capacidad de ahorro que ha de tener un ciudadano que quiere adquirir su primera vivienda. Hoy en día, queda fuera de la financiación bancaria el 20% del precio de la vivienda más los gastos. De esta manera, para poder comprar hay que tener una cantidad de dinero importante, que está lejos del alcance de muchos. Por eso, acceder a la compra no es sencillo, aunque es verdad que la cuota mensual de la compra puede ser un poco más baja que un alquiler.
Tradicionalmente, ha habido zonas de Palma más degradadas en las que los precios continuaban relativamente bajos, pero que hoy experimentan un incremento muy importante.
Están subiendo. Ya no quedan zonas con precios asequibles. Hay muchas zonas que no son premium, pero que han experimentado un incremento de precios muy alto en los últimos años.
¿Hay solución para el problema de la vivienda?
Hay zonas que deberían ser urbanas. Debe haber más suelo para poder construir. Tiene que prevalecer el sentido común y la calidad de construcción debe ser alta. Y también es verdad que algún día deberá limitarse la población. No lo se, pero habrá que hacerlo. No podemos convertirnos en Hong Kong. Nuestra industria, además, no lo permite. Considero que debe aumentarse el suelo urbano, pero con sentido común, con criterio, desde el consenso.
¿La rehabilitación es parte de la solución al problema de la falta de vivienda?
Sin duda. Es una parte fundamental.
¿Y cómo puede hacerse para incentivar la rehabilitación?
Siempre he pensado que los incentivos fiscales son lo mejor. Además, deben agilizarse la tramitación de licencias. Es fundamental.
¿Cómo se puede incentivar la incorporación de los pisos vacíos al mercado de la vivienda?
Debemos dar protección a los propietarios. Alquilar no debe ser un ejercicio de riesgo. Debería beneficiarse fiscalmente al que pone una vivienda en el mercado.
Aparecen nuevas formas de viviendas como el coliving o el cohousing.
Han llegado para quedarse con mayor o menor intensidad. Forman parte del futuro.
¿La lentitud de la administración continúa sin solucionarse?
Es un grave problema. La administración debe ser ágil. El tiempo de espera para obtener una licencia es inadmisible.
En los últimos años se ha producido también un sustancial incremento del precio de los hoteles. ¿Continuará?
De momento, se mantiene el interés por adquirir hoteles y el precio continúa alto. Es una industria al alza. El ocio, tras la pandemia, ha adquirido importancia. Es decir, que el precio de los hoteles continuará al alza, tanto los urbanos como los vacacionales. En Palma, de hecho, hay un auténtico boom hotelero.