La estacionalidad resta valor a los hoteles de Mallorca frente a los de Canarias

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Pep Verger, director de El Económico, explica las principales diferencias entre el valor inmobiliario de los hoteles de Mallorca y los de Canarias.

05-07-2019 | Youtube: Ultima Hora

Tasalia, Sociedad de Tasación, ha valorado la planta hotelera vacacional de Canarias. La comparación con Mallorca deja claro que el valor inmobiliario de las habitaciones de hotel de las denominadas Islas Afortunadas es mayor. En este sentido, las habitaciones de los hoteles de tres, cuatro y cinco estrellas tienen un valor medio en Balears de 115.994 euros, mientras que en Canarias alcanza los 166.011 euros.

Es decir, que una habitación hotelera en Canarias es un 43,12% más cara o, lo que es lo mismo, las de Mallorca tienen un 30,13% menos de valor que las del archipiélago atlántico. El valor medio de las habitaciones no es una media aritmética, sino el promedio ponderado considerando el número de habitaciones de cada categoría.

Por categorías, la valoración de una habitación de tres estrellas en Mallorca es de 88.516 euros, mientras que en Canarias alcanza los 120.062 euros, lo que supone un 35,64% más. Las habitaciones de Canarias de establecimientos de cuatro estrellas son un 30,07% más caras que las de Mallorca, puesto que están valoradas en 164.002 euros y 126.092, respectivamente.

Finalmente, destacar que las habitaciones de cinco estrellas de Balears tienen un valor de 201.456 euros, mientras que las de Canarias alcanzan los 287.402 euros. Es decir, que las de Canarias superan el valor de las de Balears en un 42,66%.

La planta hotelera vacacional de Mallorca alcanzó un valor de 12.145 millones de euros en 2018, un 4,58% más que en 2017. El valor por habitación se situó en 115.994 con un incremento del 0,26% respecto al año anterior. Tasalia, Sociedad de Tasación, evaluó 692 establecimientos, mientras que en 2017 habían estudiado 665. Suponen 104.305 habitaciones y un total de 230.905 plazas. En 2017, los hoteles analizados totalizaban 100.345 habitaciones y 224.253 plazas.

Playa de Palma

El valor medio de una habitación de un hotel de tres estrellas en Mallorca es de 88.516 euros y el valor absoluto de la planta alcanza los 3.260 millones de euros. Los establecimientos de cuatro estrellas están tasados en 7.923 millones de euros y la habitación alcanza un valor de 126.092 euros. Finalmente, destacar que el valor absoluto de la planta hotelera de cinco estrellas alcanza los 962 millones de euros, mientras que la habitación vale 201.456 euros.

CANARIAS. El estudio elaborado por Tasalia se ha elaborado analizando un total de 114.849 habiaciones de 468 establecimientos que totalizan 210.295 plazas.

La isla con un mayor número de plazas es Tenerife, que cuenta con 81.632, distribuidas en 54.705 habitaciones de 192 establecimientos. Gran Canaria es la segunda isla con más plazas. Totaliza 60.580 en 28.518 habitaciones de 134 establecimientos. A continuación figuran Fuerteventura (31.797), Lanzarote (31.250), La Palma (3.475), La Gomera (1.433) y El Hierro (128).

Hay sustanciales diferencias en el valor de las habitaciones en las diferentes islas. De esta manera, la habitación tiene un valor medio en Gran Canaria de 185.081 euros, el más alto de todas las islas, y por delante de Tenerife (157.655), Fuerteventura (156.453), Lanzarote (154.236), La Gomera (152.711), La Palma (61.319) y El Hierro (50.476). En Mallorca, el valor más alto corresponde a la zona de Pollença-Alcúdia. Es de 132.382 euros, por detrás de Gran Canaria, Tenerife, Fuerteventura, Lanzarote y La Gomera.

Por categorías, el valor por habitación más elevado en los hoteles de tres estrellas se da en Gran Canaria (134.257), seguido de Tenerife (124.353) y de Fuerteventura (123.849). El Hierro ofrece el valor mínimo (50.476). En Mallorca, en la zona de Pollença-Alcúdia la habitación de los hoteles de tres estrellas tiene un valor de 116.425 euros.

En los hoteles de cuatro estrellas, Gran Canaria ofrece también el mayor valor por habitación (179.784), seguido de La Gomera (164.536) y Fuerteventura (154.888). El menor valor se produce en La Palma (60.783). Los hoteles de cuatro estrellas de la zona de Pollença-Alcúdia son los que tienen un mayor valor al alcanzar los 135.821 euros.

Finalmente, en los hoteles de cinco estrellas, las habitaciones alcanzan su valor más elevado en Gran Canaria (289.078), seguido de Tenerife (286.504). En Mallorca, los hoteles de cinco estrellas de la zona de Ponent son los que tienen un mayor valor: 234.507 euros.
La comparativa de la estructura alojativa entre Canarias y Mallorca nos deja que Mallorca cuenta con 692 establecimientos, 104.305 habitaciones y 230.905 plazas, mientras que en Canarias hay 468 establecimientos, 114.849 habitaciones y 210.295 plazas. Es decir que los hoteles son mucho mayores en Canarias y tienen un valor muy superior.

El valor medio de un establecimiento en Canarias es de 40.739.778 euros, mientras que en Mallorca se queda en 17.483.659 euros.

En Canarias, el mayor valor medio de los establecimientos hoteleros se produce en Tenerife (40.919.380), que supera a Gran Canaria (39.389.629). A continuación figuran Lanzarote (38.093.671) y Fuerteventura (36.449.618). La primera zona de Mallorca es la de Muro-Santa Margalida (24.443.400), seguida de la de Pollença-Alcúdia (22.868.007). Los establecimientos de menor valor medio se encuentran en La Palma (8.547.454) y El Hierro (1.672.520).

La planta hotelera vacacional de Canarias alcanzó un valor de 19.066 millones de euros, mientras que en Mallorca es de 12.145 millones.

Tenerife cuenta con la planta hotelera de mayor valor (8.624.521.029), por delante de Gran Canaria (5.278.210.302) y Mallorca Ponent (3.611.545.491). De esta manera, Tenerife acapara el 46% del valor de la planta hotelera de Canarias, mientras que Gran Canaria ostentaría el 28% del total.

Sumando el valor absoluto de la planta hotelera de Canarias y Mallorca vemos como Tenerife acapara el 28% del total, por delante de Gran Canaria (17%) y Mallorca Ponent (12%).

METODOLOGÍA. Tasalia explica su metodología de valoración y afirma que habitualmente se tienen en cuenta tres factores: el coste de reemplazo, la comparativa de ventas y la capitalización de ingresos. El coste de reemplazo responde a la incógnita de saber qué costaría hacerlo de nuevo. La comparativa de ventas responde a la pregunta de saber con qué hotel vendido recientemente se puede comparar para averiguar así su valor. La capitalización de ingresos son los beneficios futuros que deparará la explotación del inmueble y que permitirán rentabilizar la inversión. Hay que considerar que las valoraciones de negocio se suelen realizar a diez años.

Tasalia ha desarrollado una metodología de tasación hotelera con el valor por habitación disponible como principal indicador. El Instituto Nacional de Estadística publica mensualmente los ingresos por habitación disponible -principal indicador para medir la rentabilidad hotelera- tanto de Canarias como de Mallorca. Durante el pasado 2018, los ingresos por habitación disponible fueron mayores en Mallorca con respecto a Canarias durante los cuatro meses centrales de la temporada alta -junio, julio, agosto y septiembre-. En los otros ocho meses del año, en cambio, los ingresos por habitación disponible fueron superiores en Canarias.

Así las cosas, no debe sorprender que el valor inmobiliario de las habitaciones hoteleras sea sustancialmente mayor en Canarias.

En este sentido, es obvio que la estacionalidad merma el valor inmobiliario de los hoteles de Mallorca, puesto que la inmensa mayoría de establecimientos cierra durante un mínimo de cuatro meses -de noviembre a febrero-.

Además, la rentabilidad de los hoteles en Balears en los meses de temporada media y baja es notablemente inferior, ya que los ingresos por habitación disponible caen de forma pronunciada.

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