Venimos leyendo y escuchando opiniones y comentarios casi unánimes sobre los efectos perniciosos que, a modo de ver de los que los exponen, causa a nuestra sociedad el alquiler de viviendas, en pisos o apartamentos, a personas que vienen a pasar unos días o semanas entre nosotros como turistas.
Hay una tendencia generalizada a achacar a este tipo de uso casi todos los males de nuestra sociedad: falta de viviendas y alquileres, precios muy altos de los mismos, problemas de convivencia, no tributación por los ingresos, competencia desleal con los establecimientos hoteleros, dificultades para encontrar trabajadores cualificados, falta de vivienda para funcionarios que sean destinados a nuestras islas...
Ante estos argumentos (muchos de ellos sin más fundamento que haberlos oído o leído repetidamente como una letanía) se levanta toda una batería de normas que no sólo dan cobertura legal a este destino de las viviendas sino que, además, proscribe cualquier limitación que no sea la que esta normativa establece:
1. Nuestra Constitución, tal y como acertadamente cita el Defensor del Pueblo en una resolución en la que recomienda a nuestros Govern que «en los supuestos de inmuebles en que, como en el caso descrito, convivan en el mismo bloque el uso residencial y el turístico, permitir a los particulares ofertar directamente sus viviendas, como alquiler turístico sin exigir el requisito de unidad de explotación», al amparo de lo establecido en los artículos 38, 33 y 10 de nuestra Constitución, que protegen la libertad de empresa, el derecho de propiedad y el principio de dignidad de las personas, respectivamente.
2. La Directiva 2006/123/CE, conocida como “Directiva de Servicios” o “Directiva Bolkenstein”, y su transposición a nuestro ordenamiento por la Ley 17/2013, de 23 de Noviembre, sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, cuya finalidad no es otra que la de facilitar el ejercicio de la libertad de establecimiento de los prestadores de servicios, y determina la obligación de que todas las Administraciones revisen sus procedimientos de autorización y eliminen los requisitos que obstaculicen o dificulten el libre acceso a las actividades de servicio, regulando como excepcionales los supuestos en que pueden imponerse restricciones al ejercicio de estas actividades. Así lo dice, y así lo hace, el Gobierno Vasco en el Decreto 198/2013, de 16 de Abril, por el que se regulan los apartamentos turísticos en esta Comunidad.
La Comisión Nacional de Mercados y Competencia, cuya representante, María Sobrino, hizo el pasado 23 de Septiembre en el II Congreso de Viviendas Turísticas Vacacionales de Ibiza y Formentera una exposición magistral de la situación y de las ventajas que ofrece la economía colaborativa, aclaró que la Administración solo debería intervenir en la regulación económica bajo la luz de los principios de necesidad, proporcionalidad y mínima distorsión. En resumen: si una norma introduce restricciones a la competencia, éstas deben de ser justificadas, deben crear una mejora sustancial en términos de bienestar social y deben ocasionar la mínima afectación negativa a la competencia.
Expuesto de forma sucinta el amparo legal de cualquier actividad y, entre ellas, la de alquiler de viviendas en edificios plurifamiliares para turistas, intentaremos analizar si esta actividad es causante, y si es el único o el más relevante, de algunas de las disfunciones que se le achacan:
Aumento el precio de la vivienda: Estamos en una economía de mercado y ésta, por su naturaleza, produce, de forma cíclica, aumentos y disminuciones de oferta y demanda de bienes y servicios. En el aumento de los precios de la vivienda y del alquiler de ésta (que van acompasados), influyen, entre otros factores, los siguientes:
Falta de un parque público de vivienda o no disposición de las que podríamos tener (residencias militares o Sa Coma).
Búsqueda de rentabilidad desde el sector inmobiliario que se intuye es más seguro, por futura revalorización, que la Bolsa y, todo ello, que la bajísima rentabilidad de depósitos bancarios.
Gran presencia de inversores y arrendatarios extranjeros.
Aumento de la actividad económica de las islas, con la consecuente mayor demanda y afluencia de trabajadores, tanto de la Península como de otros países.
Dificultad para acceder al crédito bancario de trabajadores con salarios bajos.
Y, claro, también la decisión de particulares de alquilar a turistas viviendas que, si bien podrían alquilarse (o no) como vivienda temporal o habitual, optan por destinarlas a este fin, haciendo uso de un derecho de propiedad recogido por nuestra Constitución y del que nadie debería sentirse avergonzado.
Problemas de convivencia: Sin duda se produce en cualquier ámbito, se produce con propietarios, con alquileres temporales o habituales y con ocupantes turísticos. Es un problema que es de orden público y así tiene que ser la solución. Paradójicamente, si la molestia la produce un propietario o inquilino de temporada o habitual, la única forma de evitarlas y acabar con ellas es una acción de cesación, salvo que la perturbación de la convivencia sea tan grave que hagan intervenir a las fuerzas de orden público. La acción civil de cesación puede llevar años hasta su consecución en el Juzgado. Si, por el contrario, la produce un ocupante turístico, primero, la molestia es temporalmente más corta y, por otra parte, si esta actividad tuviera administrativamente tratamiento de actividad, le sería de aplicación la Ley 7/2013, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de instalación, acceso y ejercicio de actividades en las Illes Balears, y en concreto el artículo 89 de la misma, que regula las medidas cautelares de suspensión. La consideración del alquiler turístico como actividad empresarial fue defendido, en una magnífica exposición, por el Doctor y profesor de la UIB, Juan Franch Fluixà, en el II Congreso de Viviendas Turísticas Vacacionales de Ibiza y Formentera.
Sobre la falta de tributación de los apartamentos alquilados a turistas: si ésta se produce no creo que sea mayor el grado de ocultación que en otros sectores de actividad, más bien al contrario, pues los ingresos de los propietarios de inmuebles alquilados a través de plataformas de comercialización turística, son directamente suministrados de forma automática por dichas plataformas a la Agencia Tributaria.
En definitiva, y una vez más, parece que hay que señalar a alguien como origen de todos los problemas, y, en este caso, les ha tocado a los propietarios de viviendas que, en un ejercicio del derecho de propiedad y de forma «osada», alquilan a través de una plataforma turística. En otras Comunidades Autónomas ya se está regulando esta actividad y abriendo las «puertas al campo» que normativas sectoriales, amparadas por lobbies y grupos de presión, habían instalado.
En Cataluña, por ejemplo, se está regulando el Bed & Breakfast que aquí ni se plantea, y sobre cuyo proyecto la Autoritat Catalana de la Competencia encuentra, como una traba no justificada, la limitación de que no se pueda servir más comida que el desayuno.
Es preciso regular este nuevo nicho de economía en el que se pueden crear cientos de microempresas que sin duda crearían mucha riqueza y podrían ayudar a desestacionalizar nuestra oferta turística, oferta en la que cabemos todos.
Por último, y volviendo al II Congreso de Viviendas Turísticas Vacacionales de Ibiza y Formentera que tuvo lugar el pasado 23 de septiembre, en el que se apuntó que en un bloque de viviendas en suelo residencial no se podrían instalar industrias, refiriéndose al uso que nos ocupa. Pues bien, y para ir acotando el tema, la Comisión Nacional del Mercado y la Competencia, en la página 93 de sus Conclusiones Preliminares sobre los nuevos modelos de prestación de servicios y la economía colaborativa, deja claro que una vivienda de uso turístico es, como su propio nombre indica, una vivienda destinada a un uso residencial sin perjuicio de que la vivienda, o una parte de ella, pueda ser objeto de cesión temporal, por tanto, por su propia naturaleza, la cesión de viviendas de uso turístico debería ser compatible con suelo calificado como residencial, no pudiendo exigírseles calificación de suelo terciario para realizar dicha cesión. Más claro no se puede decir.
Debemos de aclarar el ámbito legal de esta actividad que ha llegado para quedarse, de forma que el miedo y la incertidumbre, motivados por normas que más que amparadas en la normativa Europea y Española que debe enmarcarlas, son una especie de leyes de encaje que buscan una finalidad que no es más que complicar las cosas al que ya se ha señalado como el culpable de todos nuestros males. No sé si ya se ha abierto algún expediente sancionador, pero confío y creo que, si se produce, acabará siendo anulado por incumplimiento de esta normativa marco que he citado y de la que no queremos hacer caso. Esto sí, el sancionado, aunque gane, habrá pasado por un largo y costoso (probablemente también para la Administración) procedimiento judicial.
Se abrirá estos próximos meses en nuestro Parlamento un debate sobre este tipo de arrendamientos, al que nadie será ajeno ya que nos afecta a todos, y en este debate, la mesura, la objetividad y el sentido común deberán prevalecer ante prejuicios e intereses particulares.
5 comentarios
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Magistral reportaje. Sota, Caballo y Rey. Pim Pam Fuera. Blanco y en botella. Mas claro: Agua. Al pan pan y al vino vino. Se puede decir del mil formas pero lo que está claro está claro y en este reportaje lo ha clavado. Las leyes son las leyes y están para cumplirlas; y si están mal pues deben cambiarse, pero si están bien pero son de difícil cumplimiento siendo el caldo de cultivo de aprovechados, pues no deben cambiarse sino dotar a las instituciones -policías, juzgados, etc.- las armas necesarias para hacerlas cumplir. Si el "único" problema son las molestias a los vecinos -lo de la mal llamada "competencia desleal" a los hoteleros, que en realidad es "competencia simple" a secas, por fin ya sólo se lo creen los hoteleros defendiendo su oligopolio- pues al inquilino-turista que moleste en un bloque residencial pues se le echa como se echa a un huésped molesto de un hotel. En una temporada -máximo dos- los turistas ya saben que aquí no bos andamos con tonterías a la hora de defender los derechos de los residentes. Firmado: Otro API a favor de los derechos de "todos" los residentes.
Y las molestias que tenemos que soportar los que vivimos al lado de un hotel con la musica de la piscina todo el dia en marcha y de noche otro tanto, que pasa que el turista que va a un hotel no molesta?
Seguramente en otras zonas donde el turismo que existe es cultural, deportivo, medioambiental, rural será compatible con el resto de vecinos pero en esta isla la gran mayoría de los visitantes vienen a pasárselo bien y disfrutar de la fiesta y son incompatibles con los residentes que tienen que trabajar, la mayoría en la industria turística, por ello por muchas normas que cita el articulista aquí molestan y mucho en los edificios plurifamiliares y alguna medida hay que tomar para no llegar a las manos con los que alquilan.
Tiene gran parte de razón este artículo, si bien incurre en algunas falsedades. Por ejemplo, los portales turísticos ni suministran ni suministrarán jamas porque no es su cometido, información a la Hacienda Pública. Creo que el gran o mayor problema de esta actividad empresarial es las molestias que ocasiona a vecinos; sin ellas no habría problema mas el competencial con la oferta reglada. Es un problema de orden público, si, pero generado por personas que están aqui para pasarlo bien, con vida normalmente nocturna y que su estancia es corta. La actual legislación es lenta y pesada y tal como está nunca podrá solucionar este problema.
Un 10 a este artículo. Vivo en una casa aislada y en verano vienen ha hacer botellón un grupo de jóvenes al lado de casa. El día que se reunen es imposible dormir hasta que se marchan además de que dejan tirada toda la basura que generan. Son jóvenes de aquí, no son turistas y és en el campo, no en una viviénda alquilada pero el problema és el mismo. El problema és LA MALA EDUCACIÓN.